4. Derechos reales

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• Concepto

[derecho real]. Por derecho real entendemos derecho de bienes o de cosas. Por tanto, en una primera aproximación, podemos decir que el derecho real supone una relación entre persona y cosa.

Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la distinción entre este y el derecho de crédito u obligación. Derechos reales son aquellos que atribuyen a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien. Derecho de obligación es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una prestación (de dar hacer o no hacer) a un tercero.

Hay teorías que niegan los derechos reales basándose en la inexistencia de relaciones entre personas y cosas. Para estas teorías las relaciones serían entre personas. Es cierto, que en todo derecho real hay una relación entre personas, derivada de la obligación de respetar las situaciones de titularidad o derechos sobre los bienes, pero esta es una obligación de Derecho público, de respeto de las situaciones jurídicas de los terceros y aplicable a todos los ámbitos de la normatividad.

Las notas características de los derechos reales son:

- Inmediatividad. En los derechos reales hay una relación directa e inmediata entre una persona y una cosa.1.1

- Exclusividad. El titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la relación con la cosa.

- Reipersecutoriedad. El titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa cuando ha salido indebidamente de su patrimonio.

• Diferencias entre los derechos reales y los de obligación

La doctrina científica ha fijado como diferencias más significativas las siguientes:

- Por razón de las personas. En el derecho de obligación figuran dos sujetos, el que puede pedir la prestación (acreedor) y el obligado a su cumplimiento (deudor). En el derecho real interviene un solo sujeto que es el titular de la potestad sobre la cosa.

- Por razón del objeto. En el derecho real el objeto es la cosa o el bien, mientras que en el derecho de crédito, el objeto es una prestación de dar, hacer o no hacer por parte del deudor.

- Por razón del poder que atribuyen al sujeto. El derecho real implica un poder sobre una cosa, mientras que el de obligación implica un poder para exigir algo de otro.

- Por razón de su eficacia. El derecho real es un derecho absoluto, oponible erga omnes. El derecho de obligación es un derecho relativo ya que solo puede exigirse frente al deudor.

- Por razón de la aplicabilidad del principio de autonomía de voluntad de las partes. Los derechos reales toman su configuración del contenido de la ley. El derecho de crédito también tiene una configuración legal pero matizada por el principio de autonomía de voluntad de las partes.

- Por razón de su origen. Los derechos de obligación nacen de la ley, los contratos, los cuasicontratos y las acciones u omisiones imputables por dolo o negligencia. Además no son susceptibles de usucapión. Los derechos reales precisan para constituirse del titulo y el modo (acto ostensible de transmisión de la posesión), y son susceptibles de ser adquiridos por usucapión.

- Por razón de su duración y extinción. El derecho real tiene un carácter perpetuo mientras que el derecho de crédito tiene una naturaleza transitoria.

- Por la protección registral. Los derechos reales, al contrario que los derechos de obligación, son inscribibles en el Registro de la Propiedad y gozan de su protección. No obstante esta distinción no puede considerarse en términos absolutos ya que por ejemplo la posesión no tiene cabida en el Registro de la Propiedad y en cambio si podrán acceder al mismo contratos de arrendamiento o derechos de crédito garantizados con hipoteca.

• Clases de derechos reales

A.Protección provisional -Posesión: es la tendencia de una cosa o el disfrute de un derecho, de posible apropiación, así como el poder jurídico que de forma provisional pudiera tener una persona sobre los mismos.

B.Protección definitiva

-De dominio pleno:derecho más amplío que se puede tener sobre una cosa, si bien no se trata de un derecho ilimitado.Es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

-De dominio limitado: Hay tres tipos

1. Derechos reales de goce: Se usan cosas ajenas y se beneficia de sus frutos,habitación, servidumbre, censo y superficie.

2. Derechos reales de garantía. Prenda, hipoteca, anticresis.

3. Derechos reales de adquisición. Tanteo, retracto, opción.